辦理房產(chǎn)抵押貸款所需交納的費用有哪些？個人住房抵押貸款風(fēng)險分析有哪些？
2022-10-31 09:37:33 來源：稅法網(wǎng)
辦理房產(chǎn)抵押貸款所需交納的費用：
物業(yè)評估費、抵押登記費、律師費（個別銀行收取）、保險費（境外人士還需公證費）。
個人住房抵押貸款風(fēng)險分析：
1、信用風(fēng)險
信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接的風(fēng)險。信用風(fēng)險一般包括以下幾種形式：
(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實際支付能力下降，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進行違約的行為。
(2)理性違約。理性違約是指借款人從財務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。當(dāng)房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會理性違約。
(3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。提前還款一般有兩種情況，一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結(jié)束貸款時，就可能發(fā)生提前償還貸行為。另一種是當(dāng)市場利率低于合同利率時，提前償還貸行為也有可能發(fā)生。提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。
(4)惡意騙貸。一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購房人，借購房之名套取金融機構(gòu)貸款的行為。其主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進入資本市場，導(dǎo)致商業(yè)銀行信用風(fēng)險。
2、抵押風(fēng)險
(1)抵押處置風(fēng)險。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會遭受抵押處置風(fēng)險。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。
(2)抵押物價格風(fēng)險。包括抵押物價格市場風(fēng)險和抵押物價格人為風(fēng)險。前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價格下跌的風(fēng)險。后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞造成抵押物價格下降，或者由于估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險。
3、利率風(fēng)險
利率風(fēng)險是指金融市場利率波動導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險。目前我國的商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對利率的調(diào)整而相應(yīng)變動，而存款利率卻可以根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟形勢隨時進行調(diào)整。根據(jù)我國利率政策的規(guī)定，如果利率下調(diào)，定期存款利率按存入時的利率即原較高的利率執(zhí)行，而貸款必須在執(zhí)行期滿一年
時改為降低后的利率，這樣實際上由商業(yè)銀行承擔(dān)了絕大部分的利率風(fēng)險。如果銀行發(fā)放新的個人按揭貸款用的是早期利率水平較高時的存款來源，那么其經(jīng)營就有可能虧本。如果利率上調(diào)，與存款利率增長幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。
4、流動性風(fēng)險
流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受的利益損失。流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。個人住房抵押貸款屬于中長期貸款，具有較大的風(fēng)險性。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風(fēng)險的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個金融業(yè)都受到影響。所以我國的銀行也要防范這種風(fēng)險。引起流動性風(fēng)險原因在于商業(yè)銀行經(jīng)營特征和個人住房抵押貸款特征，商業(yè)銀行資金主要來源于企業(yè)存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，因此商業(yè)銀行面臨著及時變現(xiàn)的風(fēng)險。
5、管理風(fēng)險
在各大商業(yè)銀行激烈競爭的局面下，存在一系列的信貸管理風(fēng)險，有以下幾種具體表現(xiàn)。第一，商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動，不計風(fēng)險代價搶占市場份額。第二，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標準和業(yè)務(wù)流程。第三，熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經(jīng)驗和人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。第四，個人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫和個人信用評估體系。
6、操作風(fēng)險
操作風(fēng)險是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于外部事件造成損失的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵約束機制下，經(jīng)營機構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準擅自或變相降低貸款標準和擔(dān)保條件，借個人住房抵押貸款為名違規(guī)開辦個人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險業(yè)務(wù);二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
7、國家政策風(fēng)險
我國整個經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)軌時期，市場經(jīng)濟體制不夠完善，政府的定位不明確。
當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟過熱，與調(diào)控宏觀目標相違背時，政府會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和收縮，使商業(yè)銀行面臨政策風(fēng)險。
8、法律制度風(fēng)險
目前我國法律制度還不夠完善，還沒有針對消費信貸的法律、法規(guī)，特別是個人住房抵押貸款的法律。在商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，由于存在各種不規(guī)范的操作和不同程度的風(fēng)險，導(dǎo)致相關(guān)法律問題的產(chǎn)生，而有些法律問題在我國法律體系里并沒有明確的法律條款與之對應(yīng)，從而形成了貸款運作的法律風(fēng)險。
