商業(yè)用地與工業(yè)用地有什么區(qū)別？返還房屋的請求是否得到支持？
2022-10-28 09:54:09 來源：稅法網(wǎng)
商業(yè)用地與工業(yè)用地的區(qū)別：
商業(yè)用地和工業(yè)用地的區(qū)別主要有以下四個方面：
1、土地用途性質(zhì)不同商業(yè)用地的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，工業(yè)用地指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。
2、土地使用年限不同根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，商業(yè)用地最高使用年限為40年，工業(yè)用地最高使用年限為50年。
3、地價不同通常來說，當(dāng)?shù)卣疄榱苏猩桃Y，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)，會適當(dāng)控制工業(yè)用地價格。商業(yè)用地價格遠(yuǎn)高于工業(yè)用地價格。
4、銷售限制不同商業(yè)用地開發(fā)銷售可以根據(jù)顧客需要進(jìn)行面積劃分，對購買群體無限制條件；但工業(yè)用地開發(fā)銷售辦理產(chǎn)權(quán)時存在兩個限制條件，其一最小分隔單元面積不小于300平方米，其二受讓(租賃)人應(yīng)為非自然人，必須是企業(yè)法人。
返還房屋的請求是否得到支持：
在本案中，吉春公司還請求該房產(chǎn)的占有人銀建公司返還房屋。基于前面的分析，我們可以認(rèn)定，吉春公司的并不能基于合同解除以后的原物返還請求權(quán)提出請求。所以，吉春公司提出的返還房屋的請求，只能是根據(jù)物權(quán)請求權(quán)中的所有物返還請求權(quán)。但是，由于我國民事立法中尚未規(guī)定物權(quán)請求權(quán)，所以，吉春公司只能通過擴(kuò)張解釋《民法通則》第117條第1款的規(guī)定(即"侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。")，從而獲得請求權(quán)規(guī)范基礎(chǔ)。7
但是，吉春公司如果要依據(jù)物權(quán)請求權(quán)來請求銀建公司返還房屋，吉春公司必須仍然對房屋享有所有權(quán)。無疑在與新莊公司就買賣房屋達(dá)成協(xié)議前，吉春公司享有房屋所有權(quán)。現(xiàn)在的問題就是，房屋所有權(quán)是否已經(jīng)移轉(zhuǎn)給了他人。
在本案中，新莊公司于2001年1月10日交付了價款，同時，賣方吉春公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉(zhuǎn)占有給新莊公司，并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。但是，直到訴訟之時，登記手續(xù)并沒有辦理完畢。8根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款規(guī)定:"房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記……。"此處僅僅指明"應(yīng)當(dāng)"登記，而對于未登記的效力如何，卻沒有明文規(guī)定。根據(jù)2000年《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第9條的規(guī)定，"法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。"另外，根據(jù)我國權(quán)威學(xué)者的解釋，我國不動產(chǎn)的物權(quán)變動采債權(quán)形式主義模式，所以，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，不經(jīng)登記不發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。9所以，我們可以得出結(jié)論，在本案中，雖然吉春公司和新莊公司沒有完成登記手續(xù)，但是，雙方之間的買賣合同并不因此而無效，只是不發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果而已。因此，吉春公司主張所有物返還請求權(quán)是有法律根據(jù)的。
但是，雖然房屋所有權(quán)尚未移轉(zhuǎn)給新莊公司，如果銀建公司能夠依據(jù)善意取得制度獲得所有權(quán)，則吉春公司仍然會喪失所有權(quán)，從而也就不能再行使所有物返還請求權(quán)。
我國法律中雖然沒有明確規(guī)定善意取得制度，但是《民法通則意見》第89條規(guī)定:"在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。"根據(jù)學(xué)者的解釋，這一規(guī)定體現(xiàn)了善意取得的精神。10所以，我們可以通過擴(kuò)張解釋該條規(guī)定從而使得善意取得制度在本案中得到適用。
但是，善意取得制度適用的一個要件就是，第三人(在本案中即銀建公司)必須是善意的。善意是指不知情，即不知道或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時沒有處分該財產(chǎn)的權(quán)限。11在本案中，銀建公司在購買時到房地產(chǎn)登記部門查閱登記，登記機(jī)關(guān)告知該房產(chǎn)過戶手續(xù)已經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，正在辦理過戶手續(xù)。由此可見，銀建公司知道新莊公司在轉(zhuǎn)讓給房屋時并不享有房屋的所有權(quán)，因此，不能認(rèn)定銀建公司是善意的。所以，我們不能適用善意取得制度，從而使得銀建公司獲得房屋的所有權(quán)。
需要指出的是，銀建公司還可能提出的另外一個抗辯就是，其對房屋的占有是有權(quán)占有或者新莊公司是有權(quán)占有。如果此種抗辯成立，那么，吉春公司也不能行使所有物返還請求權(quán)。當(dāng)然，此種抗辯的法律依據(jù)在我國現(xiàn)行法上也難以尋覓。但是，根據(jù)各國民事立法的通例12，占有人或者作為其權(quán)利來源的間接占有人對所有權(quán)人對所有權(quán)人有權(quán)占有時，占有人可以拒絕將物返還13.也就是說，如果在本案中如果銀建公司或者新莊公司中的任何一個有權(quán)占有房屋，那么，銀建公司都可以對吉春公司的主張?zhí)岢鲇行У目罐q。
要考察銀建公司是否是有權(quán)占有，我們必須明確，此前新莊公司是否是有權(quán)占有。如果新莊公司是無權(quán)占有，那么，銀建公司自然不可能是有權(quán)占有。
在本案中，新莊公司是基于合同和吉春公司的意志而占有房屋，此種占有是否是有權(quán)占有呢?根據(jù)學(xué)者的看法，具有法律上之原因之占有為有權(quán)占有(又稱為有權(quán)源占有、正權(quán)源占有)，該法律上之原因或者根據(jù)，學(xué)說上稱為權(quán)源(或本權(quán))。例如所有人、地上權(quán)人、典權(quán)人、承租人、借用人之占有標(biāo)的物，系基于其所有權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)或使用權(quán)，具有占有之權(quán)源，故均為有權(quán)占有是。14所謂本權(quán)，即"得為占有之權(quán)利"，指基于一定的法律上的原因而享有占有的權(quán)利，主要包括物權(quán)與債權(quán)。15在本案中，新莊公司是基于合同而吉春公司的意志而占有房屋，此種占有是否是"本權(quán)"呢?
在不動產(chǎn)已經(jīng)移轉(zhuǎn)占有，而未辦理登記手續(xù)的情況下，買賣契約是否足以作為買受人占有買賣標(biāo)的物的權(quán)源呢?對于此問題，學(xué)界向來有兩種截然不同的觀點(diǎn):
(1)否定說。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，占有之具有排他性，系因占有人于占有物上，行使之權(quán)利，推定其適法有此權(quán)利，倘占有物已證明系他人所有，則占有人即無再對物之所有人行使排他權(quán)之余地。16
(2)肯定說。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，一方面，買受人可依買賣契約而向出賣人請求辦理登記過戶手續(xù)，另一方面，買受人占有標(biāo)的物，系基于出賣人之交付，自非"侵奪"，亦非"無權(quán)"，不符合所有權(quán)返還請求權(quán)之要件，蓋民法(此處指臺灣地區(qū)"民法"-筆者注)第七百六十七條前段所稱之"無權(quán)"，應(yīng)含有"不法之評價"，此可從其下之侵奪用語可知。另外，出賣人也不得以物權(quán)優(yōu)于債權(quán)之理由，作為買受人無權(quán)占有之主張，蓋物權(quán)之優(yōu)于債權(quán)，通常是于有第三人出現(xiàn)之情形。在無第三人之場合，當(dāng)事人此時只有債之關(guān)系，自受其拘束，否則，物權(quán)恒無法透過債權(quán)而生變動。17
我認(rèn)為，否定說較為妥當(dāng)。其理由在于:第一，買受人得依據(jù)買賣契約請求出賣人辦理登記手續(xù)本身并不足以證明買受人占有是有權(quán)占有。因?yàn)橘I受人基于買賣合同而對出賣人享有請求其移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的權(quán)利。但是，買受人要占有該標(biāo)的物，必須以享有對標(biāo)的物的所有權(quán)為前提。第二，所有權(quán)作為一種對世權(quán)，應(yīng)當(dāng)也必須可以對抗包括買受人(尚未取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人)在內(nèi)的任何人。如果標(biāo)的物的所有人不能請求買受人返還標(biāo)的物，則所有人的所有權(quán)必然虛化。第三，雖然標(biāo)的物的所有人享有所有物返還請求權(quán)，但是，此種權(quán)利的享有并非排斥了所有人應(yīng)當(dāng)依照買賣契約承擔(dān)的違約責(zé)任。
總之，我認(rèn)為，根據(jù)買賣合同，新莊公司只是獲得了請求吉春公司移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的權(quán)利，新莊公司只有獲得了所有權(quán)，才能構(gòu)成對房屋的有權(quán)占有。在尚未取得房屋所有權(quán)的情況下，新莊公司的占有是缺乏本權(quán)的占有，是無權(quán)占有。
既然新莊公司的占有是無權(quán)占有，那么，我們就可以直接認(rèn)定，銀建公司的占有也是無權(quán)占有。因此，銀建公司不能以"有權(quán)占有"為由提出抗辯。
綜上，我們可以得出結(jié)論，吉春公司請求該房產(chǎn)的占有人銀建公司返還房屋的請求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>
